Hiện nay, các nhà đầu tư bất động sản điều chỉnh hành vi rất nhanh, họ thực hiện tái cấu trúc lại nguồn vốn để đầu tư và hầu như đều sử dụng đòn bẩy tài chính. Còn về thị trường thì việc giảm giá bất động sản rất khó xảy ra. Một số ít loại hình giảm giá trên diện rộng chủ yếu do ảnh hưởng của đại dịch, còn những loại hình còn lại chỉ giảm giá theo tính cục bộ và không có khủng hoảng về giá. Đồng thời, chuyên gia còn nhận định sẽ có thể có dòng tiền mới tiếp tục đổ vào bất động sản trong thời gian tới, và vấn đề đặt ra là cần phải làm cho giá bất động sản không tăng quá mạnh.
Các nhà đầu tư thực hiện tái cấu trúc lại nguồn vốn để đầu tư bất động sản
Chia sẻ cụ thể về giao dịch của nhà đầu tư bất động sản với VTV24 Money, ông Huỳnh Phước Nghĩa, Chuyên gia tư vấn cao cấp GIBC cho biết theo quan sát nhóm vài chục nhà đầu tư cho thấy họ thực hiện tái cấu trúc lại nguồn vốn để đầu tư. “Nhiều người trước đây mua nhiều loại sản phẩm bất động sản như đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm. Rồi họ chuyển đổi mục đích sử dụng rồi bán lại. Họ chờ thời cơ, mua đất khắp nơi, xung quanh TP.HCM. Nhưng hiện nay họ phải tái cấu trúc danh mục lại. Thậm chí một số miếng đất ở khu vực thấy có sự thay đổi chậm, sốt đất không còn buộc họ phải rút vốn”, ông Nghĩa cho biết.
Theo vị này, hiện nay nhà đầu tư điều chỉnh hành vi rất nhanh. Các đợt chào bán mới sản phẩm nhà đầu tư toan tính rất kỹ lưỡng. Liệu dòng sản phẩm đó còn hấp dẫn hay không? Mức tăng giá thế nào? Vòng quay vốn, tỷ lệ thâm dụng ngân hàng ra sao?… Thậm chí những nhà đầu tư trước đây thường dùng miếng đất này để đi vay đầu tư miếng đất khác giờ hầu như “nhát tay”.
“Nếu như trước đây họ có 2,3 sổ đỏ đem đi vay mua 1 sổ khác thì nay gần như nhát tay. Có những nhà đầu tư có những kinh doanh khác nhưng buôn bán khó khăn. Họ tìm cách rút bất động sản để nuôi mảng khác. Đang có những dịch chuyển về chất rất cao”, chuyên gia Nghĩa đề cập.
Việc sử dụng đòn bẩy trong đầu tư bất động sản
Ông Nghĩa nhấn mạnh tới việc sử dụng đòn bẩy trong đầu tư bất động sản. Theo đó lượng nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi, không dùng đòn bẩy tài chính đầu tư bất động sản chiếm chưa tới khoảng 10% trên thị trường. Hầu như nhà đầu tư bất động sản dùng đòn bẩy tài chính. Trong đó họ có dùng nguồn vốn từ đầu tư kinh doanh khác.
“Người sử dụng đòn bẩy một vài chục tỷ cho đầu tư thì bị áp lực. Chắc chắn vòng quay của đầu tư cho bất động sản nay chậm hơn. Việc bỏ ra vài tỷ để đầu tư 20-30% hợp đồng rồi bán ngay kiếm lời không còn nhanh nữa. Nhà đầu tư hiện nay cân đối bao nhiêu đầu tư cho dài hạn, bao nhiêu cho lượm tiền cắc ví dụ mua cho thuê lại hàng tháng, bao nhiêu đầu tư tài sản găm để chờ lên giá bán. Thay đổi này rất ghê gớm mà nhà đầu tư buộc phải chuyển nhượng sản phẩm tìm cách điều chỉnh hành vi đầu tư”, chuyên gia của GIBC cho biết.
Giá bất động sản chung rất khó giảm trên diện rộng
Nói về khả năng giảm giá của bất động sản, ông Huỳnh Phước Nghĩa cho rằng giá bất động sản chung không giảm trên diện rộng, điều này khó có thể xảy ra, theo đó, một số loại hình bất động sản giảm trên diện rộng do bị ảnh hưởng quá nhiều bởi Covid-19. Các loại hình giảm diện rộng như là văn phòng, bán lẻ cho thuê. Còn những sản phẩm nhà ở, nhà ở liền kề với đất và những sản phẩm khác giảm chỉ mang tính cục bộ với những tình huống khác nhau. Chúng giảm trên diện rộng như khủng hoảng về giá là không có.
Dự báo về năm 2021, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA) cho rằng, một số ngành kinh tế khác sẽ hồi phục. Giá căn hộ tại Hà Nội có thể giữ nguyên hoặc tăng nhẹ so với 2020. Tại TP.HCM vẫn có chiều hướng tăng. Chủ yếu là khu vực thành phố Thủ Đức. Về cuối năm 2021, có thể nguồn cung tăng mạnh. Khi đó một số nhà đầu tư sẽ rút khỏi thị trường. Giá có thể sẽ chững lại nhưng trong năm 2021 sẽ chưa xuất hiện giảm giá. Tuy nhiên, những dự án mới ra giai đoạn cuối năm sẽ xây dựng giá bán phù hợp hơn.
Quá trình phân bổ lại tài sản của nhà đầu tư bất động sản
“Vì điều kiện thị trường, đặc điểm nhu cầu, độ lớn quy mô thị trường của TP.HCM nói riêng và cả nước nói chung vẫn là thị trường mới nổi và đang tăng trưởng”, ông Nghĩa lý giải. Đề cập tới thị trường tăng giá thời gian dài trước đây, Tiến sĩ Hồ Quốc Tuấn, Giảng viên Đại học Bristol, Anh Quốc cho rằng xu hướng diễn ra đúng như trên thế giới. Đó là quá trình phân bổ lại tài sản của nhà đầu tư. Bên cạnh đó, động lực khác là sự kỳ vọng chuyển biến chính phủ mới. Hy vọng hoạt động đầu tư công diễn ra, tạo những khu vực có giá bất động sản tăng mạnh,…
Theo ông Hồ Quốc Tuấn, khi giá tăng rất nhanh thì phải có giai đoạn dừng lại. Nhưng theo chuyên gia này sẽ không có sự đảo ngược, giá sẽ không tăng mạnh và bình ổn. Trong bối cảnh Việt Nam hiện nay, nhiều hoạt động bất động sản phải tạm dừng. Khi mở cửa nền kinh tế, đầu tư công được kỳ vọng chi ra mạnh. Như vậy giá bất động sản vẫn có một khoảng để có thể đi lên.
Có thể có dòng tiền mới đổ vào bất động sản
Đề cập liệu có dòng tiền mới vào bất động sản trong thời gian tới, ông Hồ Quốc Tuấn cho rằng có thể có. Bởi vì nhu cầu từ nhà đầu tư Hong Kong, Hàn Quốc, Nhật Bản, Đài Loan mua nhà ở Việt Nam. Họ nhìn thấy giá nhà ở Việt Nam còn rẻ. Nếu chúng ta cho phép những nhà đầu tư được mua thì dòng tiền tiếp tục đổ vào.
Theo ông Tuấn, thị trường có “nóng” hay không phụ thuộc là dòng tiền này có được vào hay không. Tuy nhiên câu hỏi có nên để chuyện này tiếp tục hay không. Bởi Trung Quốc rất lo ngại nền kinh tế mở cửa trở lại thì giá bất động sản bị đẩy lên rất mạnh. Họ đã có những biện pháp mạnh để hạn chế giá bất động sản leo thang mạnh ngay sau dịch.
“Đây là một điều chúng ta có thể tham khảo vì khi chúng ta tích lũy một lượng tiền lớn. Ai cũng tạm dừng và ngồi quan sát thì khi mở cửa thì lượng tiền này sẽ bung vào bất động sản với những kỳ vọng về đầu tư công, những dự án lớn. Chúng ta đi sau có thể học được bài học này, nên làm gì để giá bất động sản không tăng quá mạnh”, TS. Hồ Quốc Tuấn nêu ý kiến.
