Bất động sản phát mãi luôn là mảng tiềm năng của các ngân hàng từ trước đến nay khi thu hút các khách hàng với giá cả rẻ cùng một số tiện lợi khác. Trên thị trường, mảng bất động sản này rất kén người mua vì những thủ tục, giấy tờ thường rất phức tạp cùng những quan niệm mua nhà cũ của người Việt. Cùng với đó, người mua thường dễ dính vào các rắc rối pháp lý với chủ tài sản và phát sinh rủi ro khi làm việc chỉ thông qua bên thứ ba. Trước vấn đề này, các luật sư cũng có những phân tích về phía người mua khi giao dịch bất động sản phát mãi, dựa vào đó người mua có thể cân nhắc và tránh những rủi ro khi tham gia loại hình bất động sản này.
Nhiều bất động sản phát mãi được rao bán với giá rẻ
Hiện nay, nợ xấu của các ngân hàng chủ yếu tập trung ở lĩnh vực bất động sản. Nhiều bất động sản phát mãi được rao bán với giá rẻ hơn giá thị trường. Mức giá rẻ hơn dao động khoảng 10 – 15%. Thậm chí có bất động sản liên tục được ngân hàng hạ giá nhưng vẫn kén người mua. Nguyên nhân bởi thủ tục, giấy tờ mua các bất động sản này thường phức tạp.
Liên quan đến các vấn đề pháp lý khi mua nhà đất phát mãi thông qua hình thức đấu giá, các luật sư cho biết trường hợp thủ tục tiến hành việc đấu giá quyền sử dụng đất diễn ra theo đúng quy định pháp luật thì sau khi thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính thì người trúng đấu giá hoàn toàn có thể tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không hề gặp bất kỳ vướng mắng nào.
Giá khá hấp dẫn những người mua lại không mấy “mặn mà”
Tuy nhiên, giao dịch này vẫn tồn tại một số rủi ro nhất định. Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, BĐS phát mãi, thanh lý khá hấp dẫn do mức giá “mềm”. Tuy nhiên, với những người mua nhà để ở thì họ lại không mặn mà. Quan niệm của người Việt khi mua nhà là tránh những ngôi nhà mà chủ cũ làm ăn “bết bát”.
Bên cạnh đó, việc mua các BĐS thanh lý có thể đi kèm nhiều rắc rối. Những rắc rối liên quan đến pháp lý cũng như sự đồng thuận của chủ tài sản. Không ít tài sản bảo đảm được định giá cao hơn giá trị thực tế khi phê duyệt khoản vay. Do đó, khi thanh lý, các ngân hàng thường có xu hướng định giá theo giá trị khoản nợ mà không sát với giá thị trường.
Tài sản phát mại thường có giá “mềm” hơn BĐS là nhà đất, căn hộ bên ngoài thị trường. Nhưng tất cả đều có lý do nên người mua đừng nên ham rẻ. Người mua cần phải tìm hiểu rõ các trình tự thủ tục, xem quá trình đưa ra định giá phát mãi, các cơ quan liên quan, chủ đầu tư…
Các rủi ro từ bất động sản phát mãi
Ngoài ra theo các luật sư, người mua còn gặp phải nhiều rủi ro từ bất động sản phát mãi. Thứ nhất, rủi ro phát sinh khi người mua nhà phát mãi mua trực tiếp từ chủ nhà cũ – tức “con nợ” thông qua sự giới thiệu từ phía ngân hàng. Lý do vì đây là loại tài sản bị tịch biên. Khi người mua làm việc trực tiếp với chủ tài sản (con nợ) nghĩa là họ đang giao dịch với người không sở hữu hoàn toàn tài sản. Nếu không nắm kỹ những thông tin này, người mua có thể gặp rắc rối và phải mất nhiều thời gian để giải quyết.
Thứ hai, người mua nhà có thể gặp phải các vấn đề phức tạp trong mối quan hệ 3 bên. Là bao gồm chủ sở hữu tài sản, ngân hàng và người mua. Chẳng hạn như trường hợp người thi hành án không hợp tác khi bắt buộc phải bàn giao tài sản. Nhiều người sau khi hoàn tất thủ tục mua nhà bán đấu giá thì bị chủ nhà cũ lật kèo. Lúc này họ không chịu bàn giao tài sản nữa.
Cuối cùng, cơ chế luật liên quan đến bàn giao tài sản cho người mua nhà trong trường hợp các bên không đồng ý sẽ được giải quyết bằng một vụ kiện khác. Dẫn đến hậu quả là kéo dài thời gian bàn giao nhà. Trong trường hợp này, người mua sẽ là người chịu rủi ro và thiệt thòi nhất.
Người mua cần phải chú ý tính pháp lý, đồng thuận của chủ tài sản
Vì vậy, xét về góc độ người mua, khi đã chọn bất động sản phát mãi, phải chú ý tính pháp lý, đồng thuận của chủ tài sản. Chú ý pháp lý quyền mua, quyền bán của ngân hàng. Nếu không chặt chẽ có thể dẫn đến tình trạng “dở khóc dở cười”. Và trên thực tế, tài sản phát mãi từ ngân hàng không phải là dễ “ăn”.
Thông thường, theo các luật sư khi tiến hành mua tài sản thế chấp, người mua sẽ nộp tiền trực tiếp vào tài khoản mở tại ngân hàng. Tiến hành lập biên bản thoả thuận ba bên. Biên bản này sẽ gồm có 3 bước. Bước 1: Bên mua tài sản thế chấp nộp tiền vào tài khoản mở tại ngân hàng đó. Đồng thời sẽ yêu cầu ngân hàng phong toả tài khoản.
Bước 2: Các bên gồm bên thế chấp, bên nhận thế chấp (ngân hàng), bên thứ ba nhận mua tài sản thế chấp sẽ cùng ký với nhau Biên bản thoả thuận ba bên. Trong đó, ngân hàng đồng ý cho bên thế chấp bán tài sản. Ngân hàng chỉ mở phong tỏa tài khoản khi các bên đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng nhà đất. Bước 3: Bên thế chấp tiến hành xoá đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sau khi đã có Biên bản thoả thuận ba bên.
