Đầu năm nay, hiện tượng sốt đất diễn ra ở nhiều nơi, các nhà đầu tư muốn kiếm thêm lời dẫn đến xuất hiện việc đầu cơ, thổi giá. Song song đó thì nhiều nhà đầu tư chưa bán được BĐS thì phải chấp nhận bán cắt lỗ. Hiện tượng sốt đất gần đây đã có dấu hiệu hạ nhiệt nhưng bên cạnh đó, các chuyên gia nhận định cần phải quan tâm hơn nữa việc đầu cơ, thổi giá, cần phải có thêm chính sách mới cho vấn đề này, đồng thời các ngân hàng cũng cần kiểm tra, giám sát dòng tiền đi vào lĩnh vực BĐS chặt chẽ hơn.
Thị trường BĐS cơ bản đã dần đi vào ổn định
Báo cáo của Bộ Xây dựng 6 tháng đầu năm năm 2021 cho biết, thời điểm đầu năm nay đã có hiện tượng “sốt đất” cục bộ tại một số nơi. Theo ghi nhận mới nhất từ cơ quan quản lý, giá đất nền tại các địa phương đã giảm. Đến nay, thị trường BĐS đã cơ bản được kiểm soát và dần đi vào ổn định. Thị trường đã xuất hiện hiện tượng giảm giá khoảng 10-20% so với thời kỳ cao điểm. Tuy nhiên, lượng giao dịch vẫn rất thấp.
Cơn sốt đất nền đã hạ nhiệt
Còn theo báo cáo quý II/2021 của Batdongsan.com.vn, sau khi đạt đỉnh trong tháng 3/2021, từ nửa cuối tháng 4/2021 đến nay, mức độ quan tâm đến thị trường BĐS có dấu hiệu sụt giảm. Cơn sốt đất nền cũng đã hạ nhiệt. Cụ thể, nhu cầu tìm kiếm của toàn thị trường BĐS tháng 4/2021 giảm gần 18% so với tháng 3. Phân khúc đất nền giảm mạnh nhất, gần 21%. Trong đó, các tỉnh, thành có mức giảm mạnh nhất là Hải Phòng (34%), Bắc Ninh (29%), Đà Nẵng (21%). Đây là những khu vực xảy ra sốt đất với lượt quan tâm đạt đỉnh trong quý I/2021.
Những điểm nóng ở khu vực phía Nam trong 3 tháng đầu năm như Bình Dương, Đồng Nai, Lâm Đồng, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu cũng đều suy giảm mức độ quan tâm từ tháng 4/2021. Cùng với đó, dịch bệnh như một cú bồi khiến thị trường BĐS thêm trầm lắng. Mức độ quan tâm đến phân khúc đất nền tiếp tục sụt giảm mạnh. Các tỉnh, thành có mức độ quan tâm giảm sâu nhất là Bắc Giang (49%), Bắc Ninh và Hà Nam (46%), Vĩnh Phúc (38%), Đà Nẵng (36%), Quảng Nam (35%).
Việc đầu cơ, thổi giá xuất hiện nhiều
Trao đổi với phóng viên TBTCO, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh – Chuyên gia kinh tế cho rằng, việc giảm giá và cắt lỗ BĐS đã xảy ra. Một số nhà đầu tư hiện nay đang bán các BĐS với giá giảm đi so với thời điểm sốt đất trong quý I/2021. Dự báo, trong thời gian tới, giá BĐS sẽ còn giảm xuống nữa.
Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, trong cơn sốt đất vừa qua, không chỉ có nhà đầu tư nhỏ lẻ, có rất nhiều các nhà đầu cơ thổi giá với mục đích để kiếm lời, khi mức giá đạt đỉnh nhà đầu cơ bán ra. Nhưng bên cạnh đó, có những nhà đầu tư ôm BĐS chưa bán được. Trong khi nguồn lực tài chính kém, phải chấp nhận bán cắt lỗ.
Còn theo ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hội đồng quản trị GP Invest, quy luật thị trường BĐS thường đi theo hình sin, đang sốt nóng rồi sẽ giảm giá. Cho nên nhà đầu tư nào khôn ngoan biết nhảy ra đúng lúc thì tồn tại. Còn nhà đầu tư không thoát hàng kịp thời sẽ dẫn đến thua lỗ. Ngoài ra, thị trường BĐS còn tùy thuộc vào nhiều yếu tố của nền kinh tế, chính sách của nhà nước.
Bong bóng BĐS đã hình thành ở một số nơi, cần phải kiểm soát đầu cơ, thổi giá
Chia sẻ về hiện tượng bong bóng BĐS, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho biết, thời điểm đầu năm 2021, giá BĐS nhiều địa phương tăng 30-40%. Ngay cả TP. Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và một số địa phương giá BĐS tăng cao. Từ đó dẫn đến hình thành nên bong bóng BĐS. Sau đó các bộ, ngành, địa phương đã xử lý nhanh chóng và quyết liệt để bong bóng BĐS không phình to gây nguy hiểm cho nền kinh tế.
Vì vậy, để kiểm soát việc đầu cơ, thổi giá BĐS trong thời gian tới, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh khuyến nghị, trước hết, để việc đầu cơ, thổi giá không tồn tại được, thì việc đầu tiên là quy hoạch phải ổn định, rõ ràng. Đồng thời cần công khai, minh bạch các dự án ở tất cả địa bàn trên các tỉnh, thành phố. Nếu đã công khai, minh bạch thì không có chuyện đồn thổi để tăng giá. Cái đó có ý nghĩa rất quan trọng đến hoạt động đầu tư và tăng giá của loại hàng hóa này.
Cùng với đó, các cơ quan chức năng thực hiện quản lý, giám sát địa bàn cho tốt, để các hoạt động mua bán BĐS, cần yêu cầu người mua, người bán chuyển đổi hình thức sở hữu, sổ đỏ, người đứng tên, để xác định người mua, người bán rõ ràng và thu thuế theo quy định.
Cần có chính sách mới chống đầu cơ, thổi giá và giám sát dòng tiền đi vào BĐS
Đồng thời, nhà nước phải có chính sách mới để chống việc đầu cơ, thổi giá, quy định những tài sản BĐS mua đi, bán lại nhiều lần trong khoảng thời gian ngắn, thì sẽ chịu mức tính thuế lũy tiến cho những lần mua bán sau. Như vậy, nhà đầu tư mua bán nhiều, phải chịu thuế cao, sẽ giảm được đầu cơ. Nhưng điều đó chỉ có ý nghĩa khi việc mua bán phải sang tên, có giấy tờ và đóng thuế đầy đủ.
Còn về phía ngân hàng nhà nước và các ngân hàng thương mại phải kiểm tra, giám sát dòng tiền đi vào nền kinh tế. Đặc biệt là dòng tiền đi vào lĩnh vực BĐS cần được quản lý chặt chẽ và có điều chỉnh hợp lý trong từng thời kỳ. Nhất là trong thời điểm sốt đất, tạo ra sóng BĐS thì cần phải có sự quản lý tốt nhất.
Có thể xác lập một nền giá mới ở một số nơi
Các cơn sốt đất đã lắng xuống song giá trị của bất động sản đã vọt lên cao. Đặc biệt là đất một số khu vực đã tăng và có dấu hiệu giá ảo. Sau những cơn sốt đẩy giá lên, các nhà đầu tư vẫn chưa thể tham gia ngay. Họ còn phải chờ thị trường tự điều chỉnh xuống một ngưỡng hợp lý. Thanh khoản một số khu vực yếu dần nên áp lực của việc sử dụng vốn cũng không hiệu quả. Các nhà đầu tư phải tự điều chỉnh hoạt động trong những tháng còn lại của năm 2021.
Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, hiện tượng tăng giá đất, về bản chất, sẽ dẫn tới việc thị trường cần thời gian nhất định để cân bằng lại giữa cung và cầu thật. Có thể xác lập một nền giá mới ở các địa phương và nhiều tỉnh thành. Mặt bằng giá mới sẽ cần thời gian thử thách để ổn định hoặc có thể điều chỉnh. Tuy nhiên, tại những thị trường mà đã phát sinh giao dịch với giá tăng cao, việc điều chỉnh về mức giá cân bằng sẽ mất nhiều thời gian hơn.
