Vấn đề giá chênh trong thị trường bất động sản dường như đã rất phổ biến nhiều năm qua. Nó thường xuất hiện trong các sản phẩm có tính khan hiếm cao hay thị trường tại khu vực dự án rất sôi động, thu hút sự chú ý của nhiều khách hàng và nhà đầu tư. Tình trạng này là do thị trường thứ cấp đẩy lên và hầu như loại hình bất động sản nào cũng xuất hiện chúng. Các chuyên gia đánh giá việc mua bán bất động sản giá chênh cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, vì vậy người mua cần phải cân nhắc, xem xét kỹ lưỡng để tránh những vấn đề bất cập sau này.
Khái niệm về giá chênh trong giao dịch bất động sản
Chia sẻ với Kênh dữ liệu bất động sản Vhome, ông Đặng Hồng Lĩnh, Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản Thăng Long Capital cho biết, giá chênh trong giao dịch bất động sản thường xuất hiện khi giao dịch các sản phẩm nhà dự án. Khái niệm này được hiểu đơn giản là mức chênh lệch giữa giá niêm yết và mức thực tế người mua phải chi trả khi mua bất động sản đó. Giá niêm yết là giá trong hợp đồng mua bán hoặc giá bên bán công bố tại từng thời điểm.
Ví dụ, một lô đất nền có giá niêm yết hoặc quy định trong hợp đồng là 2 tỷ đồng. Tuy nhiên, để mua được lô đất đó, người mua có thể phải trả thêm 200 triệu đồng. Số tiền tổng cộng phải trả theo đó là 2,2 tỷ đồng. Khoản 200 triệu đồng trả thêm chính là khoản tiền chênh. Chúng thường xuất hiện với các sản phẩm bất động sản nhiều yếu tố vượt trội, tính khan hiếm cao. Xuất hiện khi thị trường tại khu vực dự án rất sôi động, nhu cầu lớn hơn nguồn cung nhiều lần.
Loại hình bất động sản nào cũng có thể giao dịch mua bán giá chênh
Trên thực tế, theo ông Lĩnh, loại hình bất động sản nào cũng có thể giao dịch mua bán chênh. Nhất là các sản phẩm đặc biệt, thu hút sự chú ý của nhiều đối tượng khách hàng và nhà đầu tư. Đơn cử như các căn shophouse có thương mại cao; những lô đất nền ở mặt đường lớn luôn hấp dẫn giới đầu tư; các căn biệt thự mặt hồ, mặt sông, nhìn trực diện biển hay các căn hộ penthouse, duplex hữu hạn,…
“Theo một cách đơn giản thì mua chênh bất động sản có nhiều nét tương đồng với việc giới yêu công nghệ săn đón các mặt hàng như iPhone đời mới nhất. Họ sẵn sàng đặt trước, xếp hàng cả đêm và trả chênh trong những ngày đầu tiên để có thể sở hữu sản phẩm này trước những người khác”, ông Lĩnh nói. Ngược lại, những loại hình căn hộ chung cư thông thường ít xuất hiện tình trạng mua bán chênh. Tuy nhiên, theo ông, ghi nhận gần đây nó cũng đã xuất hiện. Do là lượng sản phẩm mới cung cấp ra thị trường khá hạn chế.
Ông Lĩnh cho biết, nhiều quan điểm cho rằng đây là kiểu giao dịch không chính thống. Đây là chiêu “né” thuế của chủ đầu tư, hay chiêu trò của bên môi giới nhằm tạo sóng ảo. Song thực tế không hoàn toàn như vậy. Khoản tiền chênh này cũng có thể do thị trường thứ cấp đẩy lên. Người mua trước đẩy giá lên để bán cho người mua sau kiếm lời. Chủ yếu theo kiểu đầu cơ hoặc đầu tư lướt sóng.
Các giao dịch mua bán giá chênh tiềm ẩn một số rủi ro nhất định
“Tuy nhiên, điều quan trọng nhất vẫn là quyết định của người mua. Họ cần xem xét tất cả các yếu tố trước xuống tiền. Nếu người mua cảm thấy mức giá chênh là hợp lý, họ sẵn sàng chi trả, khi đó giao dịch mới hoàn tất. Vì vậy, có thể nói khoản tiền phát sinh thêm này phản ánh thực tế ‘thuận mua, vừa bán'”, ông Lĩnh nói.
Tuy nhiên, theo ông, khía cạnh khác, các giao dịch mua bán chênh cũng tiềm ẩn một số rủi ro. Nếu người mua hay các nhà đầu tư F0 mà không tìm hiểu kỹ rất dễ mất tiền. Đáng chú ý như trong trường hợp dự án không đủ điều kiện pháp lý để bán, không đảm bảo tiến độ hoặc chủ đầu tư vi phạm quy định pháp luật… khiến dự án không thể hoàn thành hoặc bị dừng thì người mua chênh chỉ có thế được giải quyết quyền lợi dựa trên số tiền thể hiện trên giấy tờ đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán. Trong khi đó, họ có nguy cơ mất trắng những khoản tiền chênh không được ghi nhận kia.
Người mua cần xem xét kỹ lưỡng các yếu tố trước khi xuống tiền
Chính bởi vậy, theo ông Lĩnh một khi chấp nhận mua chênh, người mua bất động sản cần tiến hành tìm hiểu kỹ lưỡng thông tin dự án. Phải xem xét dự án đủ hồ sơ pháp lý hay chưa? Chủ đầu tư liệu có xây dựng đúng tiến độ hay không? Các ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư là gì?… Đồng thời, nhà đầu tư hoặc người mua nhà cũng nên tìm hiểu về các đơn vị môi giới. Mục đích để khẳng định việc phải trả chênh mới mua được sản phẩm. Qua đó, tránh rơi vào bẫy tăng giá của môi giới. “Cuối cùng, tôi lưu ý lại điều quan trọng nhất vẫn là đánh giá bất động sản có xứng đáng để trả chênh hay không”, ông Lĩnh nói.
“Đây gọi là kiểu “hợp đồng âm – dương”, sẽ là vấn đề của thị trường, tạo ra một số lợi ích trước mắt. Nhưng về trung và dài hạn, tính rủi ro rất cao. Ví dụ nhà đầu tư không đầu tư được”, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương Trần Kim Chung cho hay. Thực tế, nhiều vụ việc khách hàng mua nhà “2 giá” đã xảy ra, nhưng 10 năm sau dự án vẫn chưa hoàn thành. Khi kiện ra tòa, nếu được giải quyết, họ sẽ chỉ được xem xét trả lại tiền theo hợp đồng. Còn số tiền chênh bên ngoài hợp đồng sẽ hoàn toàn mất trắng.
